Bonjour,

j’ai initié un prototype de tiers-lieu apprenant que j’ai appelé « la Couveuse », après avoir visité une friche industrielle fin juin 2022. Tout est documenté sur ce fil télégram, où se trouvent 14 personnes quand j’écris ses lignes.

Ce prototype est pour moi un pas de plus vers la création d’une foncière de tiers-lieux apprenants. Cette idée de foncière et cette intuition de Tiers-lieu apprenant ont déjà donné naissance à la notion d’architecture de coopération et à l’Alliance, et permis différentes recherches-actions.

En cohérence avec une approche coopérative, j’avais proposé d’acheter à plusieurs le bâtiment mais les contraintes (jeunesse du groupe, éclatement géographique, ancien maire contre le projet, bâtiment en ruine) étaient trop fortes. J’ai malgré tout décidé de prendre les risques (financiers, relationnels).

J’ai depuis avancé sur le montage technique et financier de l’investissement immobilier puisque c’est mon cœur de métier, et continuer de chercher le collectif qui pourrait s’emparer de ce projet.

Aujourd’hui, à l’occasion des élections  municipales, il me semble que s’ouvre à nouveau la possibilité qu’un collectif se positionne sur le lieu.

Voici à suivre un état des lieux de la situation :

Les principales dépenses depuis l’achat

Les principaux postes de dépenses pendant ces 4 années ont été par ordre d’importance :

• L’acquisition de la SAS (propriétaire du bâtiment) en septembre 2023
• Les taxes foncière 2023-2024-2025-2026
• La production de plans et d’un dossier d’urbanisme par un architecte en 2024,
• La réalisation d’une résidence sensible du territoire en 2025,
• La réalisation d’un diagnostic amiante avant travaux début 2023,
• Les frais d’avocat et d’expert comptable, dont un contentieux en cours.

Cela représentera un cumul fin 2026 d’environ 98 000 € pour un coût de fonctionnement de l’ordre de 10 000€/an (hors assurance). Au besoin, tout ceci pourra être expliqué par l’expert comptable, bilans à l’appui.

Mon objectif personnel est -au moins- ne pas perdre d’argent.

Les impacts sur la commune

Le concept de tiers lieu apprenant intègre une logique de dynamisation locale. Bien que l’expérience ne déploie pas tout le concept, il y a des victoires partielles:

• Un diagnostic sensible a été distribué à tous les habitants
• Des promesses de location ont été signées pour environ 20% de la surface
• Une proposition d’acquisition « accompagnée » pour un collectif en parallèle d’une vente classique.

Si aucun collectif ne se positionne et que je doive vendre à une personne extérieure, le territoire aura bénéficié de l’expérience.

A ceci près qu’il reste un gros contentieux né sous le mandat de l’ancien maire, largement battu aux élections.

Et pour la foncière ?

Ce bâtiment m’a servi à montrer ce que mon regard de professionnel de l’immobilier peut apporter au concept de tiers lieu apprenant. Il a permis d’expérimenter :

• Une méthode de rencontre avec le territoire
• Un modèle économique
• Un modèle de gouvernance

Ce prototypage (étude des besoins locaux, définition d’une stratégie d’investissement, mobilisation autour d’une vision de l’apprenance) montre que le squelette de tiers lieu apprenant est bien présent et que la suite ne peut pas se faire seul. Il s’agit pour moi de :

• transmettre ce premier niveau de prototypage à un collectif dont je serai heureux de faire partie, ou
• clôturer cette expérience.

Si un collectif se positionne et souhaite poursuivre l’aventure, je peux notamment co-concevoir l’architecture de coopération financière – en fonction de la situation de chacun – et participer à mettre en place les revenus nécessaires pour faire fonctionner le lieu, et plus tard monter le dossier de rénovation.

Je suis donc intéressé à poursuivre ce travail en intégrant une communauté de repreneurs, ou à être conseil et transmettre mes réflexions.

Quelque soit la position des membres de l’Alliance à la fin mai, je commencerai la commercialisation standard du bâtiment.

Je donne ainsi une avance d’un mois pour qu’un collectif se positionne :

• je dois récupérer mes fonds, car je suis actuellement sans aucun revenu et
• sans collectif impliqué, je ne souhaite pas garder ce bâtiment.

Information sur la SAS « Les murs de la Couveuse »

Il me semble qu’il y a un intérêt à transmettre la SAS plutôt que le bâtiment, notamment pour que le contentieux devienne un point de négociation positif pour chacun (la commune, le collectif et moi).

L’expert comptable conseille de prévoir des clauses de « earn out » et de « goodwill » . Je n’ai pas d’expérience en la matière, je découvre 🙂

Valeur du bâtiment en l’état

• J’estime la valeur marché du bâtiment autour de 50€/m², soit 250 000 €.
• Vu ma situation, je suis intéressé par une vente rapide autour de 125 000 €.
• Je mettrai officiellement en vente fin mai à 150 000€.

Procès avec le maire sortant

• Dommages et intérêts à demander si le jugement est favorable : 600 000 €
• Suite au changement de conseil municipal, un courrier a été envoyé via l’avocat pour proposer une médiation alors que l’ancien maire avait refusé. A l’oral le nouveau maire m’a indiqué avoir accepté.

Investissement locatif

• Etudes Bien Sûr Terre Conseil : 43 000 €
  • Scénario d’investissement locatif pour un « cashflow » positif
  • Etude d’implantation d’une centrale solaire en toiture

 

Chouette, vous êtes encore là 🙂

Maintenant, que faire?

Je vous invite à rejoindre les personnes qui s’impliquent dans ce rachat. Vous pouvez leur dire ce qui vous a motivé à prendre contact et comment vous souhaitez participer ou contribuer.

En faisant connaissance, en cherchant à comprendre quelles sont les motivations personnelles, les ressources et besoins de chacun, nous pouvons co-construire notre propre architecture de coopération.

A bientôt pour la suite 😋