Template topo — Partenaire financier (garant bancaire)
But : fournir à l’acheteur un document court et adaptable pour convaincre une tierce personne d’apporter sa capacité d’emprunt en échange de parts de SCI. Ce template est volontairement générique et structuré pour être utilisable quelle que soit la cible client.
Remplacer : tous les éléments entre crochets [EXEMPLE] et compléter les annexes spécifiques (simulation bancaire, diagnostics, extrait K-bis si nécessaire).
« Je vous propose d’entrer comme garant sur une acquisition immobilière professionnelle : [TYPE_BIEN] générant aujourd’hui [LOYER_ANNUEL]€/an de loyers, occupé par un locataire stable depuis [NB_ANNEES] ans. Le dossier est monté pour être autofinancé — pas d’apport demandé. En échange de votre capacité d’emprunt/garantie, je propose une entrée au capital de la SCI de [RANGE_PARTS] selon la solution bancaire obtenue. »
| Élément | Valeur / instruction |
|---|---|
| Propriété | [TYPE_BIEN], localisation : [VILLE/REGION] |
| Prix d’acquisition | [PRIX_ACQ] (estimation) |
| Loyers | [LOYER_ANNUEL] €/an |
| Locataire | [DESCRIPTION_LOCATAIRE : société / activité / durée du bail actuel] |
| Bail proposé | Bail commercial 3/6/9 (à signer à la vente) |
| Financement recherché | Prêt bancaire ~ [MONTANT_PRET] € (ex : 1,5 M€) |
| Apport | Aucun apport requis — dossier structuré par [NOM_ACHETEUR] |
| Contrepartie | Parts SCI : [5–15%] selon qualité de la garantie |
Astuce : commencez la conversation par l’elevator pitch puis laissez la fiche synthèse en pièce jointe. Gardez la confidentialité : ne divulguez pas l’adresse exacte sans NDA.
Résumé à transmettre : Vous êtes invité à être garant / prêter votre capacité d’emprunt. Aucun rôle opérationnel ni de gestion au quotidien n’est demandé — vous restez investisseur passif.
- Patrimoine net indicatif : ≥ [500 000 €] ou revenus nets ≈ [15 000 €/mois].
- Bonne tenue des comptes (relevés 3–6 mois) et avis d’imposition récents.
- Résidence : France (préférence selon banque) — préciser si non-résident.
- Capacité d’endettement et taux d’endettement actuel.
- Solidité du locataire et régularité des loyers.
- Valeur du bien et état des diagnostics.
Phrase clé pour rassurer le garant : « Le modèle repose sur les loyers existants et un bail 3/6/9 : le risque opérationnel est limité. Votre engagement sert uniquement à sécuriser l’accès au crédit. »
Proposez un barème simple et transparent, adaptable selon l’effort de garantie :
| Type d’appui | Parts proposées (indicatif) | Remarques |
|---|---|---|
| Garantie bancaire standard | ~ 5% | Prêt classique, conditions courantes |
| Appui notable / meilleure LTV | ~ 10% | Gain important sur le dossier |
| Garantie lourde / conditions complexes (in fine,…) | ~ 15% | Risque et exigence plus élevés |
Clauses recommandées à prévoir
- Limitation de responsabilité et plafond financier dans le pacte d’associés.
- Droit d’information régulier (reporting trimestriel simple).
- Clause de sortie (rachat des parts) claire : conditions et calendrier.
- Garanties croisées et responsabilité partagée entre associés opérationnels.
| Indicateur | Formule / commentaire |
|---|---|
| Rendement locatif brut | [LOYER_ANNUEL] / [PRIX_ACQ] → insérer le résultat |
| Cash-flow prévisionnel | Loyers - (annuité prêt + charges + impôts) — simuler selon taux et durée |
| LTV | [MONTANT_PRET] / [VALEUR_BIEN] |
- Dossier projet condensé (1 page) + business plan simplifié.
- Études de faisabilité & diagnostics (si existants).
- Relevés bancaires 3–6 mois, derniers avis d’imposition du garant.
- Projection de trésorerie (hypothèses : taux, durée, type d’amortissement).
Mail court :
Objet : Proposition d'association – garantie bancaire Bonjour [PRENOM], Je vous contacte pour une opportunité d'investissement sécurisée : acquisition d'un [TYPE_BIEN] générant [LOYER_ANNUEL]€/an. Je cherche une personne prête à apporter sa capacité d'endettement pour obtenir le prêt (aucun apport demandé). En contrepartie, j'offre [RANGE_PARTS] de la SCI. Puis-je vous envoyer le dossier synthétique ? Cordialement, [NOM_ACHETEUR]
Script appel téléphonique (30s)
Bonjour [PRENOM], je monte l'achat d'un entrepôt générant [LOYER_ANNUEL]€/an. Le dossier est structuré pour être autofinancé — il n'y a pas d'apport. Je cherche un garant bancaire : votre rôle reste passif. En échange je propose [RANGE_PARTS] de la SCI. Si vous êtes curieux, je peux vous envoyer le résumé et convenir d'une visio.
| Termes | Définition courte |
|---|---|
| SCI | Structure juridique pour détenir l’actif et répartir parts et bénéfices. |
| Bail 3/6/9 | Bail commercial standard, sécurité locative pour l’investisseur. |
| Capacité d’endettement | Montant de crédit accepté par la banque selon revenus/patrimoine. |
| Garantie | Engagement demandé par la banque pour couvrir le remboursement. |
- Remplacer tous les
[PLACEHOLDERS]. - Joindre une fiche de synthèse & projection bancaire personnalisée.
- Préparer une version NDA si l’adresse exacte doit être révélée.
- Faire valider les clauses proposées par un avocat / notaire avant signature du pacte.